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Entrosamento entre mercado de capitais e imobiliário ganha estímulos
Por Olivar Vitale*
08|03|2010
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Aliado à atuação governamental e às próprias regras de mercado, o crescimento econômico brasileiro dos últimos anos trouxe a Bolsa de Valores à vida de qualquer cidadão comum como alternativa de investimento. Especialmente nesta década que ora se encerra, o cidadão brasileiro pôde investir diretamente em ações e fundos de ações de variadas empresas de diferentes setores de atuação. Ou seja, alheio à linha de produção direta, na qualidade de acionista de qualquer empresa de capital aberto listada na bolsa, foi permitido que investisse e fosse remunerado por isto, percebendo dividendos e tendo eventualmente suas ações valorizadas.
Hoje, portanto, o mercado de capitais é realidade, estando consolidado na vida dos brasileiros. E o momento atual é de ampliação das áreas de investimento. Diversificar é, além de recomendado, necessário. Neste sentido, valendo-se do que é sucesso e realidade em países desenvolvidos, o país busca aproximar seu consolidado mercado financeiro ao mercado imobiliário, que apesar de claudicante no país há décadas, também está em crescimento e conta com a predileção dos brasileiros, afeitos ao que é palpável, real, simbolizado na casa própria.
O principal mecanismo que representa esta fusão entre os mercados é o chamado Fundo de Investimento Imobiliário, que apesar de nascido no inicio da década de 90, apenas agora, com alterações legislativas, ganha força para se tornar verdadeira alternativa de investimento financeiro a qualquer cidadão. O fundo de investimento imobiliário nasce da ideia de captação de recursos de diversos investidores para aporte em empreendimentos imobiliários. Inicialmente utilizado no Brasil apenas como alternativa para planejamento tributário, após correção da lacuna legal pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) no fim da década de 90, diversos empreendedores utilizaram os FII (Fundos de Investimento Imobiliário) como forma de financiar algum empreendimento especifico.
Desta forma, Shopping Pátio Higienópolis, Square Faria Lima, Europar, Torre Almirante, dentre alguns outros, foram financiados especificamente por investidores que se tornaram cotistas destes empreendimentos via FII. Esta prática é bastante diferente da ideia original dos FII. Nos Estados Unidos, por exemplo, os Fundos de Investimento Imobiliário, denominados REITs (Real Estate Investiment Trust), são hoje centenas, com aporte por fundo de cada investidor pessoa física de apenas alguns milhares de dólares, sendo que no mais das vezes cada REIT tem foco em algum ramo ou especificidade do mercado imobiliário, seja residencial, comercial, de shopping centers, de galpões industriais, apenas de direitos creditórios imobiliários, dentre outros.
Este é o futuro dos FII no Brasil. O investimento direto em imóveis, além de engessar o investimento em contrapartida ao dinamismo do mercado, pode gerar ingratas surpresas com a vacância inesperada do bem, a dificuldade em administrar sua ocupação, conforme amplamente sentido no ramo de flats nos últimos vinte anos. Por outro lado, os FII oferecem, e oferecerão cada vez mais, diferentes áreas e modos de atuação, com a administradora do fundo gerindo o patrimônio de modo a melhor remunerar seus cotistas, investidores que objetivam a rentabilidade no mais das vezes mensal advinda de tal FII, por meio originariamente de aluguéis percebidos ou, atualmente, conforme regulamento do fundo, até mesmo da remuneração dos juros de algum ativo, dos certificados de recebíveis imobiliários, de cotas de outros fundos ou de letras de crédito imobiliário, dentre outros possíveis.
Assim, de modo a fomentar o mercado imobiliário no ambiente financeiro, tornando-o mais atrativo, inicialmente a Resolução CVM 472 de outubro de 2008 ampliou consideravelmente o espectro de bens passíveis de integrar o FII e, posteriormente, a lei 12.024 de agosto de 2009 alterou a lei 8.668/93, que trata de fundos de investimento imobiliário, isentando de imposto de renda as aplicações efetuadas pelos FII nestes bens elencados: CRI (certificados de recebíveis imobiliários), quotas de outros FII, letras hipotecárias e letras de créditos imobiliários.
Desta forma, respeitado o prospecto, os gestores dos FII agora podem diversificar o investimento, não apenas focando diretamente na aquisição de imóveis mas, também, em ativos a eles relacionados. Ato contínuo, a instrução CVM 478/09 alterou instrução anterior de modo a tornar mais ágil a atuação dos FII, por meio da liberação da exigência de aprovação de laudo de avaliação de imóvel pela Assembléia Geral de cotistas do fundo para a aquisição de bens e direitos. Maior poder ao gestor e, portanto, maior rapidez nas operações do FII. Recentemente, o Conselho Monetário Nacional, por intermédio da Resolução 3.792/09, permitiu que os chamados Fundos de Pensão aumentem sua participação em Fundos de Investimentos Imobiliário. Isto é, para efeito de investimento pelos Fundos de Pensão, os FII, antes alocados na conta de investimento de imóveis em geral, ora estão em outra conta, de investimentos estruturados. Como se não bastasse, a resolução 578/08, do Conselho Curador do FGTS, permitiu que este fundo dos trabalhadores adquira quotas de FII, dentre outros fundos regulados pela CVM
Certamente o resultado desta resolução será o maior investimento financeiro, cada vez mais diversificado, no mercado imobiliário. Em suma, o mercado imobiliário é a coqueluche do momento. Foi um setor bastante valorizado na BMF&BOVESPA em 2009. Agora, com o crescimento econômico contínuo e as alterações legislativas visando fomentar ainda mais o mercado imobiliário, aproximando-o cada vez mais do mercado financeiro e de capitais, a expectativa é que os FII sejam excelente alternativa de investimento em 2010.
* Sócio do Tubino Veloso, Vitale, Bicalho e Dias Advogados
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